解除委托合同应承担的民事责任仅限于直接损失不包括预期利益
——海南凯立森房地产营销策划有限公司与海南旭晟房地产
开发有限公司商品房营销代理合同纠纷案
一、案件基本信息1、判决书字号：海口市中级人民法院（2009）海中法民一终字第1542号。
2、案由：商品房营销代理合同纠纷。
3、诉讼双方
原审上诉人（一审原告）：海南凯立森房地产营销策划有限公司。
原审被上诉人（一审被告）：海南旭晟房地产开发有限公司。
二、基本案情
2007年10月10日，凯立森公司（乙方）与旭晟公司（甲方）签订了《御景名城独家销售代理合同》，合同约定，甲方委托乙方在海口市海甸岛白沙门中村北侧开发的住宅项目“御景名城”进行营销策划及销售代理工作，对其在海甸岛白沙门中村北侧开发的住宅项目“御景名城”进行全程营销策划及销售代理服务。项目总建筑面积28562平方米，总户数248套（不含商铺）。自本合同签订之日起，甲方委托乙方作为该项目销售之全程代理。甲方对该项目在委托期内不再委托其他公司驻本地域代理策划销售。自本合同生效之日起至2008年12月30日止；委托期满后，双方可协商延长委托期。营销策划加销售费用计取办法：1.乙方提供的营销策划和销售代理服务均在销售项目物业成交后体现，房价销售均价达到每平方米4200元（此价格为毛坯房，如发展商卖精装房，均价应达到5000元/平方米）的按乙方实际销售额提取2.3%作为乙方销售策划和销售代理费用，反之乙方愿意按1.5%提取。2.销售成交的确认以甲方购房者签订正式《商品房买卖合同》为准，销售金额以实际到位计取。3.佣金支付时间：乙方应在每月5日前提交上月的成交表及汇款表，经甲方签字确认后，于每月10日前甲方应向乙方支付上月的应付佣金。5.奖励办法：甲乙双方协商销售总均价标准为：毛坯房4800元/平方米，精装房5600元/平方米，当实际成交总均价超过标准时，甲乙双方按溢价部分5:5分成。甲乙双方特别承诺：1.乙方为表示其决心和信心愿意出资10万元作为其代理销售和策划营销工作的信用金汇入甲方公司账户内。待项目销售为80%时甲方应退还给乙方10万元信用金。2.当甲方发现乙方损害甲方利益时，甲方可单方面终止合同并没收10万元信用金。违约责任：1.乙方擅自降价或未如实陈述造成后果由乙方承担全部赔偿责任。2.如乙方未按合同办理，乙方应按总销售佣金的10%支付违约金给甲方，支付时间超过30日，甲方有权停止销售，并停止支付总佣金的20%。3.如因甲方原因导致销售停顿、终止，乙方有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用，并承担相应的违约责任。如因甲方原因导致客户退房，该套房屋仍视为乙方的代理业绩并按合同标准提取销售佣金；4.如甲方未按期支付乙方销售佣金，逾期超过7个工作日后甲方仍未支付乙方应得款项的，甲方每天按应付销售佣金的0.5%支付违约滞纳金给乙方，超过30日乙方可停止销售，并有权要求甲方立即支付。合同签订后，凯立森公司向旭晟公司支付了信用金人民币10万元后，并着手该项目的营销策划销售代理工作。2008年3月21日，双方对2008年1、2月份销售佣金进行了决算，确认旭晟公司应支付给凯立森公司的佣金为403627元，旭晟公司已向凯立森公司支付了该笔佣金。2007年12月14日至2008年1月5日，双方与张光明等19位客户签订《意向书》，该19套房屋的均价为4182.46元/平方米，总面积为2061.8平方米。19份《意向书》上均有旭晟公司盖章确认，但由于旭晟公司未及时办理预售许可证，导致客户退房。
一审另查明:2008年3月28日，旭晟公司发出《函告》，该函称，根据目前凯立森公司的销售情况未能很好地履行合同，影响了售楼效益。为维护旭晟公司的经济利益，提高服务形象及楼盘价值，旭晟公司决定终止在二○○七年十月十日与凯立森公司签订的《御景名城独家销售代理合同》，并请及时做好结算移交工作。2008年3月31日，凯立森公司发出《关于终止“御景名城”项目代理合同的复函》。该函称，自双方公司签订“御景名城”项目代理协议生效后，凯立森公司投入了大量人力、物力资源对“御景名城”项目进行前期策划、市场推广和后期销售等一系列大量工作，在“御景名城”项目尚未正式开盘前销售累计已超过总项目的40%，销售均价扣除个代和分销后超过4200元/平方米，凯立森公司未违反合同的约定，一直以来，凯立森公司严格按合同的约定条款执行，现旭晟公司单方提出终止销售代理合同，属于严重的违约行为，并且凯立森公司对前期销售作了大量的铺垫准备工作，凯立森公司提出如下赔偿：策划费10万元、双倍保证金20万元、销售期间人员工资和办公费用62389元、未结佣金665360元（凯立森公司已销售总额48064810元，总佣金合计1105490元，已结佣金440140元，销售佣金违约金110549元、赔偿名誉损失100万元）。同日，旭晟公司单方终止了合同。期间，凯立森公司为该项目营销策划实际支付办公费用55289元，员工工资64902元，共计120191元。
在二审中，凯立森公司提交了《关于御景名城内部认购75套销售活动方案》，以证明双方确认御景名城个代及分销代理方案的事实，旭晟公司对其真实性和合法性没有异议。旭晟公司提交的证据为《对于已到时间尚未签约客户的处理建议》，以证明退房的原因，凯立森公司对其真实性和合法性有异议，认为不属于新证据。
二审法院查明，2008年3月21日，双方对2008年1、2月份69套房销售佣金进行了结算，该次结算是对合同总价款中已到款金额扣除已到款首付按揭费用后所作的部分佣金结算，2008年3月份凯立森公司销售了24套房，未结算佣金。
海口市中级人民法院再审查明的事实与二审查明的事实基本一致。另查明：自2007年11月起至2007年12月25日止，凯立森公司以旭晟公司的名义与客户签订73套房屋的《意向书》，并以旭晟公司的名义收取意向金。2008年3月21日，双方对2008年1、2月份69套房销售佣金进行了结算，确认乙方（凯立森公司）需支付个代分销的数额为39143元，旭晟公司实际支付给凯立森公司的数额扣除春节前凯立森公司向旭晟公司借款10万元及个代39143元，实付264484元。旭晟公司后于2008年1月14日取得“御景名城”项目的商品房预售许可证。
海口市中级人民法院确认的以上事实有凯立森公司提交的《2007年12月25日前御景名城成交客户名单》、《意向书》、《收据》、《凯立森08年1、2月份销售佣金结算》以及当事人的陈述笔录在案为凭，上述材料经庭审质证和本院审查，可以采信。
三、案件焦点
1、关于2008年3月28日旭晟公司向凯立森公司发出《函告》，决定终止房屋独家销售代理合同是否构成违约问题。2、关于19套客户退房及销售佣金的问题。3、关于凯立森公司在3月份销售的24套房屋问题。4、关于凯立森公司销售69套房屋的佣金计算问题。5、关于个代和分销的佣金计算问题。6、关于凯立森公司要求偿还120191元投入费用问题。7、关于10万元信用金问题。8、关于凯立森公司的经济损失问题。
四、法院裁判要旨
2007年10月，凯立森公司受旭晟公司委托，为旭晟公司开发的住宅项目“御景名城”进行营销策划及销售代理工作，双方签订的《御景名城独家销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。该合同确立了双方的委托合同关系，委托合同基于双方当事人的相互信任而订立和履行，亦可基于当事人之间信任基础的动摇而解除。合同法第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”旭晟公司解除对凯立森公司的委托合同关系，属于行使法定解除权，其行为不宜认定为违约行为并要求其承担基于故意违约而应承担的民事责任。但旭晟公司因该解除合同行为给凯立森公司造成损失的，旭晟公司应当依法承担相应的赔偿责任。原审认定旭晟公司单方解约行为构成违约并应承担故意违约的民事责任，属于适用法律错误，应予以纠正。
关于签订《意向书》的19套房的客户退房及销售佣金的问题。凯立森公司主张该19套房的客户因为旭晟公司未及时办理房屋预售许可证而退房，按照《御景名城独家销售代理合同》第十七条第3项“如因甲方（旭晟公司）原因导致客户退房，该套房屋仍视为乙方（凯立森公司）的代理业绩并按合同标准提取销售佣金”的约定，旭晟公司应向凯立森公司支付该19套房的销售佣金。但凯立森公司并无充分证据证明该19套房屋退房系因旭晟公司未及时办理预售许可证所致；且自2007年11月起至2007年12月25日止，凯立森公司以旭晟公司的名义与客户签订了73套房屋的《意向书》，后仅有19套房屋的客户退房，其余客户仍然与旭晟公司签订商品房买卖合同,因此凯立森公司主张该19套房客户系因旭晟公司未办理预售许可证而退房的理由并不充分。同时旭晟公司与凯立森公司在合同中亦约定销售成交的确认以签订正式商品房买卖合同为准，故原判将该19套房计入凯立森公司销售业绩并认定旭晟公司应支付上述房屋的销售佣金缺乏事实和合同依据。
关于凯立森公司在1、2月销售69套房屋与3月销售24套房屋的佣金计算问题。根据经双方确认的《凯立森08年1、2月份销售佣金结算》，2008年1、2月份“御景名城”项目共销售房屋69套，双方对其中的17549016元部分按2.3%计算支付佣金额403627元，且由于按揭款银行尚未批下来，在该次不做佣金结算计取，因此凯立森公司要求旭晟公司支付2008年1、2月份销售69套房屋剩余佣金有理，应予支持。69套房销售合同总金额为27295855元，双方只对其中的17549016元部分进行了结算，未对余额9746839元部分进行结算，因此旭晟公司应支付69套未结算部分的佣金为9746839元×2.3%=224177.297元。关于凯立森公司在2008年3月是否销售24套房屋的问题，凯立森公司提交了上述房屋的认购书及商品房买卖合同移交给旭晟公司的签收单与旭晟公司提交的截止2008年6月30日对外签订的销售合同，可以证明凯立森公司在2008年3月销售24套房屋的事实。由于旭晟公司于2008年3月28日提前终止合同，旭晟公司没有向凯立森公司支付24套房屋的佣金，故凯立森公司要求旭晟公司支付24套房屋的销售佣金有理，应予支持。24套房销售合同总金额为10394477元，应提取佣金为10394477元×2.3%=239072.971元。故旭晟公司应支付凯立森公司93套房销售佣金224177.297元+239072.971元=463250.268元。合同第十七条第4项约定，甲方（旭晟公司）未按期支付乙方（凯立森公司）销售的佣金，逾期超过7个工作日，乙方先进行书面通知，自甲方接到乙方通知起7个工作日后甲方仍未支付乙方应得款项的，甲方每天按应付销售佣金的0.5%支付滞纳金给乙方，超过30日乙方可以停止销售，并有权要求甲方立即支付。凯立森公司在旭晟公司解除合同后于2008年3月31日向旭晟公司发送复函，要求旭晟公司支付未结佣金665350元，旭晟公司同日收到该复函。但旭晟公司认为凯立森公司虚报业绩，将个代和分销商的业绩算作其业绩，导致旭晟公司多付佣金，且旭晟公司否认凯立森公司在2008年3月销售24套房，不同意凯立森公司要求继续支付佣金的主张，因此旭晟公司应从2008年3月31日起7个工作日后至判决确定还款之日止，每天按应付销售佣金463250.268元的0.5%支付滞纳金给凯立森公司。原审判决对滞纳金起算时间的认定存在错误，本院予以纠正。
关于个代和分销的佣金计算问题。凯立森公司主张个代和分销只是该公司的销售方式之一，个代和分销的业绩应归入该公司的名下。旭晟公司则认为个代和分销的业绩不能算作凯立森公司的业绩，凯立森公司实际只销售了26套。但双方确认的《凯立森08年1、2月份销售佣金结算》显示乙方（凯立森公司）需支付个代分销的数额为39143元，旭晟公司实际支付给凯立森公司的数额扣除春节前凯立森公司向旭晟公司借款10万元及个代39143元，实付264484元。双方的代理销售合同亦约定凯立森公司对“御景名城”项目是独家代理销售，因此个代和分销只是凯立森公司推行的销售方式，旭晟公司对此也是知情的。其余个代分销的具体费用，应依据双方约定各自的份额来负担。故旭晟公司认为个代分销商的销售业绩不能归属凯立森公司缺乏事实依据。
关于凯立森公司要求旭晟公司偿还所投入费用120191元的问题。凯立森提出该项主张是依据双方代理销售合同第十七条第3项约定：“如因甲方（旭晟公司）原因导致销售停顿、终止，乙方（凯立森公司）有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用。” 由于旭晟公司提前解除合同导致销售停顿、终止，旭晟公司应按合同约定偿还凯立森公司所投入费用120191元。原判决旭晟公司向凯立森公司偿还凯立森公司所投入费用120191元，有事实根据和法律依据，本院予以维持。
关于10万元信用金问题。凯立森公司按照合同约定向旭晟公司汇付了10万元信用金，现旭晟公司在再审庭审中表示同意退还该笔款项，本院予以照准。
关于凯立森公司的经济损失问题。凯立森公司要求旭晟公司赔偿因违约终止销售给凯立森公司造成的损失816139元，理由是如果合同继续履行凯立森公司预期可以得到利润816139元。凯立森公司诉请的预期可得利益，由于其具有不确定性，合同法第四百一十条又赋予委托合同当事人对合同的随时解除权，故凯立森公司主张合同解除后的预期可得利益缺乏法律依据，应不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持本院（2009）海中法民一终字第1542号民事判决第一项“维持海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第二项，即海南旭晟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还海南凯立森房地产营销策划有限公司代理销售信用金人民币10万元”、第二项“撤销海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第四项，即驳回海南凯立森房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求”与第四项“变更海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第89号民事判决第三项为海南旭晟房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿海南凯立森房地产营销策划有限公司营销策划费用人民币120191元”；
二、撤销本院（2009）海中法民一终字第1542号民事判决第五项“海南旭晟房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿海南凯立森房地产营销策划有限公司的经济损失人民币816139元”；
三、变更本院（2009）海中法民一终字第1542号民事判决第三项为海南旭晟房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内支付海南凯立森房地产营销策划有限公司93套房的销售佣金人民币463250.268元，并自2008年3月31日起7个工作日后至本判决所确定的还款之日止按每日人民币463250.268元的0.5%支付滞纳金予海南凯立森房地产营销策划有限公司；
四、驳回海南凯立森房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币20081元，二审案件受理费人民币23118元（其中海南凯立森房地产营销策划有限公司已付人民币17476元，海南旭晟房地产开发有限公司已付人民币5642元），共计人民币43199元，由海南凯立森房地产营销策划有限公司负担人民币25919.40元，由海南旭晟房地产开发有限公司负担人民币17279.60元。
五、法官后语
本案争议焦点之一是旭晟公司与凯立森公司解除委托合同后应承担民事责任的问题，也就是说，旭晟公司是否应支付凯立森公司所投入费用和凯立森公司预期可得利益。
《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
法定解除权是指法律赋于当事人享有的解除合同的权利，法定解除权是法律规定而产生,即依法律规定而解除合同。凯立森公司受旭晟公司委托，为旭晟公司开发的住宅项目“御景名城”进行营销策划及销售代理工作，双方签订的《御景名城独家销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，该合同确立了双方的委托合同关系。凯立森依据双方代理销售合同第十七条第3项约定，即如因甲方（旭晟公司）原因导致销售停顿、终止，乙方（凯立森公司）有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用的约定，向旭晟公司主张返还凯立森公司投入费用的违约责任。由于双方是委托合同关系，根据合同法第410条的规定，“当事人对委托合同享有解除权，当事人解除合同不能视为违约，不应承担违约责任”。本案中旭晟公司解除双方委托代理销售合同，是行使法律赋予的解除权，其不应当承担返还凯立森公司所投入费用的违约责任。
委托合同系基于当事人之间的相互信任而订立，也可基于当事人之间的信任动摇而解除。因此，在信任这一基础动摇或不存在后，赋予委托合同当事人解除合同的权利，可以使当事人从原有法律关系中解脱出来，另行缔结合同，保证资源能够进行有效配置。信任关系属于主观信念的范畴，具有主观任意性，并无标准的规制和限制。如果当事人在信念上对对方当事人的信任有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。否则，勉强维持双方之间的合同关系，必招致不良后果，会影响到委托合同订立目的的实现。同时，也存在当事人双方均可能滥用权利的情形。如：委托方在委托事宜即将履行完毕之际故意行使解除权，造成委托人的损失。为防止解该解除权的滥用，应结合立法目的和个案的具体情形，决定当事人的解除权是否限制。只有将解除权限制在必要的限度内，才能维护诚实信用的基本原则。本案中，旭晟公司基于对凯立森公司专业知识、商誉的信任而签订委托合同, 在凯立森公司销售一段时间的房产后，旭晟公司对凯立森公司的销售业绩并不满意。此时，旭晟公司已对凯立森公司专业知识、商誉的信任产生动摇，其依法解除对凯立森公司的委托合同关系，并无不当，该行为属于行使法定解除权。虽然当事人行使法定解除权应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的民事责任。本案系因行使法定解除权而产生的民事责任，《合同法》第113条的规定仅适用于违约责任，《合同法》第410条规定当事人一方因解除委托合同给对方造成损失的,应承担赔偿损失的民事责任。根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，不宜对赔偿损失作扩大解释，该赔偿损失应为直接损失。凯立森公司主张该合同解除后的预期可得利益损失，缺乏法律依据，应不予支持。